Sie sind an einem Punkt in ihrem Leben, der es ihnen ermöglicht mit Eigenkapital und Baufinanzierung ein eigenes Haus zu bauen? Damit sind sie einigen Menschen darin voraus, ihren Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Wer bauen will, muss erst einmal ein passendes Grundstück kaufen. Hier erfahren Sie, wie die Preise für Land entstehen und worauf man beim Bauland-Kauf achten muss.

Die Berechnungsgrundlage Bodenrichtwert

Baulandpreise (W) werden daran festgemacht, wie wertvoll die individuelle Lage und der Zustand eines Geländes ist. Als erster Faktor dient der Bodenrichtwert. Er wird aus den Durchschnittswerten von Grundstücksverkäufen in einer Bodenrichtwertszone innerhalb von maximal 2 Jahren berechnet. Das ist zum Beispiel eine Gemeinde oder ein Ortsteil. Sie sind dazu verpflichtet diese Daten zu sammeln und öffentlich zur Verfügung zu stellen.

Bodenrichtwert = durchschnittlicher Grundstücks-Verkaufspreis innerhalb einer Gemeinde

Dieser Wert wird nun mit der Größe des zu verkaufenden Grundstücks in Quadratmetern multipliziert, um den Bodenwert zu erhalten.

Bodenwert = Bodenrichtwert x m2

Aber auch die Bodenwertangabe ist nur eine Berechnungsgrundlage für den tatsächlichen Verkaufspreis eines Grundstücks. Die Wertfeststellung orientiert sich zusätzlich noch an weiteren Umfeldfaktoren. Da der Bodenrichtwert außerdem an einer Zeitspanne von zwei Jahren berechnet wird, können sich Preise und Wert eines Grundstücks am Anfang oder am Ende dieses Zeitraums stark unterscheiden, da sich Umweltfaktoren eventuell verbessert oder verschlimmert haben.

Faktoren für den Verkaufspreis

Der finale Kaufpreis für Bauland wird von seinem Entwicklungszustand beeinflusst. Er stellt sich zusammen aus dem Erschließungsgrad, der Lage und den Bebauungsmöglichkeiten.

Erschließungsgrad

Nicht jedes Bauland ist gleichmäßig für die Bebauung vorbereitet. Grundstücksarten unterscheiden sich zum Beispiel in Ackerfläche, Rohbauland, Bauerwartungsland und baureifes Land.

  • Ackerfläche – Ist für landwirtschaftliche Zwecke reserviert und darf nicht zum Hausbau genutzt werden.
  • Rohbauland – Ist für die Bebauung freigegeben, ist aber noch nicht bebauungsbereit. Es ist noch nicht erschlossen, d. h. noch nicht an Versorgungsbetriebe für Wasser- und Strom angeschlossen.
  • Bauerwartungsland – Ist ebenfalls noch nicht erschlossen. Die Grundstücke sind aber nur für die künftige Bebauung reserviert und brauchen die Erlaubnis der Gemeinde, bevor sie bebaut werden dürfen. Das kann Jahre dauern.
  • Baureifes Land – Ist bebauungsbereit. Die Anschlüsse zu den örtlichen Versorgungsbetrieben sind angelegt und der Boden wurde von Hindernissen wie Bepflanzung bereinigt.

Lage

Der Preis eines Grundstücks ist zu großen Teilen davon beeinflusst, wo es gelegen ist. Nahe an einer Stadt kostet das Land mehr als auf dem Land. Das liegt daran, dass die Anbindung an die vorliegende Infrastruktur einer Gemeinde entscheidend darüber ist, wie teuer es wird. Optimalerweise liegt das Land nah oder zugänglich zu allen wichtigen Orten des Lebens wie Supermärkten, Kindergärten, Schulen, Ärzten und Arbeitsplatz. Dafür, dass diese Nähe oder Erreichbarkeit gegeben ist, zahlt man dafür auch mehr.

Bebauungsmöglichkeiten

Auch hier geht es darum, dass alles, was den Bau erschwert, den Preis senkt und andersherum. Wichtig sind hier zum Beispiel die Form des Geländes, ob es bereits bebaut ist, ob Pflanzen entfernt werden müssen und ob die Bodenqualität ausreichend ist. Wer einen Lehm-Boden zuerst austauschen muss, bevor man ein Haus darauf bauen kann, muss mehr Kosten für den Bau zahlen. Dafür wird das Grundstück im Vorhinein günstiger sein als eines, bei dem man ohne Probleme mit dem Bau loslegen kann.

Grundstückswert begutachten lassen

Auf einem Grundstück können sich viele kleine Kostenfallen verstecken. Vor allem die Bodeneigenschaften können ungeahnte Probleme bringen. Bevor man ein Grundstück kauft, bei dem man Boden großflächig abtragen lassen muss, sollte man eine Bodenprüfung durchführen lassen. Dabei erkennt man auch Spuren von Schadstoffen wie Asbest oder Öl. Findet man Gefahrgüter wie Fliegerbomben (W), ist man als Grundstücksbesitzer dazu verpflichtet, die Entfernung zu zahlen. Nur die Entschärfung und der Abtransport deutscher Wehrmachtswaffen wird vom Staat getragen.

Fazit

Wer kauft, muss offene Augen haben. Um sich auf einen Preis einstellen zu können, kann man sich an Bodenrichtwerten und dem Bodenwert orientieren. Lokale Makler haben noch mehr Informationen darüber, wie sich die örtliche Lage aktuell gestaltet und was als teuer oder günstig gilt. Wer in ein günstiges Land investiert, muss eventuell damit rechnen, dass vor dem Bau noch Vorbereitungsarbeiten auf ihn zukommen. In jedem Fall sollte man sich durch Gutachter unter die Arme greifen lassen, bevor man sich versteckte Mängel verkaufen lässt.

(Bildrechte: Bild von Avel Chuklanov auf Unsplash)

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