Quadratmeterpreis berechnen – Worauf geachtet werden muss!

Quadratmeterpreis berechnen für einen leerstehenden Raum

Der richtige Quadratmeterpreis ist entscheidend, nicht nur für Mietzwecke. Gerade bei Immobilientransaktionen bestimmt der Quadratmeterpreis das Niveau des Immobilienpreises. Nachfolgend gibt es einen Überblick über die Aspekte und Umstände, die zu steigenden oder fallenden Quadratmeterpreisen führen, sowie Faktoren, die bei der Berechnung zu berücksichtigen sind.

Die Quadratmeterpreise für Grundstücke, Wohnungen und Häuser werden auch 2022 weiter steigen. Privatanleger investieren zunehmend in Betongold, denn Immobilien bleiben in unsicheren Zeiten meist stabil. Da Immobilienpreise bereits 2020 und 2021 deutschlandweit gestiegen sind, insbesondere in Großstädten stärker als in den Vorjahren, sehen einige Experten dennoch ein erhöhtes Risiko in einer erneuten Immobilienblase.

Grundsätzlich beschreibt der Quadratmeterpreis den Preis, den ein Grundstück oder Gebäude auf Basis der Quadratmeter zu einem konkreten Augenblick auf dem Markt haben kann. Es ist wichtig, zwischen Angeboten und tatsächlichen Verkaufspreisen zu unterscheiden. Angebote werden im Portal abgegeben und zeigen den vom Verkäufer geforderten Preis. Der tatsächlich erzielte Preis zum Zeitpunkt des Verkaufs ist meist geringer und als Empfehlung für gleichzeitig Käufer und Verkäufer verlässlicher. 

Welche Aspekte machen den Quadratmeterpreis fest?

Quadratmeterpreise für Mietobjekte, Wohnungen oder Baustellen unterliegen Marktschwankungen und sind daher letztlich von Angebot und Nachfrage abhängig. Wenn man jedoch genau hinsieht, können Sie  große Zusammenspiel in kleinere Teilaspekte aufgegliedert werden. Tatsächlich lässt sich feststellen, dass folgende Faktoren mit der Entwicklung des Quadratmeterpreises zusammenhängen:

Lage: Ist das Gebiet beliebt? Wie steht es um die Nachbarschaft bestellt und wie sieht es mit der Anbindung aus?

Baujahr: Auch das Alter der Bestandsimmobilie spielt eine wichtige Rolle. Beispielsweise werden Quadratmeterpreise für Neubauten und sanierten Altbauten im Vergleich zu Gebäuden aus den 1950er Jahren oft höher gefordert.

Größe: Je nach Lage ist beispielsweise eine 60-Quadratmeter-Wohnung beliebter als eine 40-Quadratmeter-Wohnung. Gleiches gilt für weitere Wohn- und Baugebiete. Das Ausmaß hat keine Auswirkung auf den Gesamtpreis, sondern auf den Quadratmeterpreis.

Etage und Ausrichtung: Bei Miet- oder Eigentumswohnungen ist der Quadratmeterpreis etagen- bzw. richtungsabhängig. Demnach gibt es die Differenz, in welcher Himmelsrichtung das Eigentum ausgelegt ist. Darüber hinaus fühlen sich viele Menschen in Höhe des Erdgeschosses aus verschiedenen Gründen kaum wohl.

Ausstattung: Ein wichtiger Faktor im Bestandsmarkt – Wohnungen mit moderner, hochwertiger Möblierung erzielen einen höheren Quadratmeterpreis als vergleichbare Wohnungen mit veralteter Möblierung.

Da der Quadratmeterpreis von vielen Faktoren abhängt, kann nicht nur der Preis zweier nahezu identischer Wohnungen in unmittelbarer Nachbarschaft stark variieren, sondern auch zweier Wohnungen auf unterschiedlichen Etagen im selben Gebäude. Manchmal kann der Quadratmeterpreis in kurzer Zeit stark steigen oder stark fallen. Wer eine Immobilie kaufen oder bauen möchte, sollte daher den Markt im Auge behalten und Stadtteile vergleichen.

Warum überhaupt nachmessen?

Der Bezug auf den Quadratmeterpreis liegt keinesfalls auf den zu zahlenden Kauf- oder Mietpreis. Auch die Nebenkosten und die Hausratversicherung werden anhand dieser Parameter berechnet. Mieter und Vermieter zahlen oft für Flächen, die es einfach nicht gibt.

Einfacher gesagt: Jeder Raum, der sich im Eigenheim befindet, gehört zur Wohnflächenberechnung dazu. Einer Sonderregelung bekommt die Terrasse, der Balkon sowie der Keller. Für die Berechnung gibt es unterschiedliche Messmethoden. Am besten folgt man jedoch dem Ansatz der Wohnraumverordnung, da sich auch die Gerichte im Streitfall daran orientieren würden.

Wer in sein neues Eigenheim eingezogen ist und vorab nicht die Wohnfläche nachgemessen hat, sollte es im Nachhinein tun, sobald der Vermieter meint, eine Mieterhöhung vornehmen zu wollen. Durch die immer wieder ansteigenden Preise, die sich auf dem Immobilienmarkt feststellen lassen, ist es empfehlenswert, vor dem Einzug oder vor dem Kauf eine Nachmessung vorzunehmen. Dadurch im Ernstfall eine hohe Summe gespart werden.

So geht es mit der Berechnung des Quadratmeterpreises

Kellerräume gehören nicht in die Quadratmeterberechnung hinein, da Keller nicht als Nutzfläche gelten. Dagegen werden Loggia, Terrassen oder Balkone nur anteilig angerechnet. Daher werden die Quadratmeter bestimmter Flächen wie Terrassen, Balkone mit einem halben Faktor multipliziert und zur Gesamtfläche addiert. Eine gute Unterstützung bieten hier auch Online-Dienste. So kann man auf der Webseite von realbsest.de (W) ein gutes Tool finden, mit Hilfe dessen der Quadratmeterpreis berechnet werden kann.

(Bildrechte: Bild von Randy Jost auf Pixabay)

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