In Zeiten von niedrigen Bauzinsen rückt der Traum von den eigenen vier Wänden in greifbare Nähe. Wer allerdings bei der Finanzierung nicht von Beginn an vorausschauend plant und sich nicht ausreichend absichert, für den kann sich das Projekt Eigenheim als kostenintensive Fehlinvestition erweisen. Was ist bei der Immobilienfinanzierung zu beachten und wie lässt sich Risiken vorbeugen?

 

Eigenkapital: Die Basis für ein sicheres Immobilieninvestment

Eigener Grund und Boden mit einem schönen Häuschen darauf – für viele noch immer die beste Art der Altersvorsorge. Wer nicht genug Eigenkapital hat, nimmt einen Kredit in Anspruch – ganz so einfach ist es aber nicht. Aus gutem Grund warnen unabhängige Institutionen wie die Stiftung Warentest davor, eine Immobilie komplett „auf Pump“ zu erwerben. Die komplette Fremdfinanzierung gehört zu den größten Risiken bei der Verwirklichung der Wunschimmobilie. So lautet der wichtigste Tipp für die Absicherung der Immobilienfinanzierung, genügend Eigenkapital anzusparen. Experten raten dazu, mindestens 30 Prozent der kompletten Finanzierungssumme auf der hohen Kante zu haben – besser mehr. Denn die Vorteile sind beachtlich.
Ein Beispiel: Bei einem Kreditbetrag von 165.000 Euro verlangt die Bank bei 15 Jahren Zinsbindung 1,85 Prozent Sollzinsen = 34.538 Euro Zinssumme. Weist der Schuldner 5.000 Euro mehr Eigenkapital auf, führt das zu einem Kreditbetrag von 160.000 Euro bei nur 1,60 % Sollzinsen = 29.086 Euro Zinssumme. Die 5.000 Euro mehr an Eigenkapital sparen somit zusätzlich 5.452 Euro an Sollzinsen.

Die Fremdfinanzierung: Genau planen, Zinsbindung wählen und absichern

Nachdem das zur Verfügung stehende Budget ausgeschöpft ist, stellt sich die Frage nach einer realistischen Fremdfinanzierung. Im Hinblick auf das Thema „abgesicherte Baufinanzierung“ gilt für den Zeitrahmen die Faustregel: Spätestens bis zum Renteneintritt sollte der Immobilienbesitzer schuldenfrei sein. Die Tilgungsrate in Bezug auf Zeitraum und Zinssatz lässt sich im Internet kostenlos berechnen. Auch die Kreditrate sollte für die Absicherung der Immobilienfinanzierung mit größter Sorgfalt ermittelt werden. Von den Nettoeinkünften sollte man die Ausgaben ohne die Miete abziehen. Zwar fällt die Miete nach Einzug in die Immobilie nicht mehr an, jedoch kommen neue Kosten wie die Instandhaltung hinzu. Durchschnittlich sind das 3,50 Euro pro Monat und Quadratmeter. Aus der monatlichen Kreditrate ergibt sich unter Einbeziehung von Zins und Tilgung die verkraftbare Kreditsumme, aus Eigenkapital und Kreditsumme das Gesamtbudget. Von diesem Gesamtbudget müssen neben dem Kaufpreis für die Immobilie aber auch die Nebenkosten (Grunderwerbssteuer, Maklerprovision, Notarkosten, Grundbuch) bestritten werden. Außerdem sollte jeder Immobilienbesitzer in Spe an eine Reserve für den Notfall und die Umzugskosten denken.





Für die Bankberatung gilt, alle Unterlagen griffbereit und vor allem Zeit zu haben, Fördermöglichkeiten abzuklären (KfW-Bank, Riester-Darlehen, etc.), Zinsbindung festlegen und Flexibilität schaffen. 15 oder 20 Jahre sollten es in der Regel bei der Zinsbindung sein. Achtung: Je höher die Restschuld am Ende der Zinsbindungsfrist ist, desto höher ist das Risiko, dass die Zinsen in der Zwischenzeit stark gestiegen sind.

Baufinanzierung: Berufsunfähigkeits-, Risikolebens- und Restschuldversicherung

Die wichtigste Komponente im Hinblick auf die Absicherung der Baufinanzierung ist eine entsprechende Versicherungspolice. Das Schicksal ist ein launischer Geselle und auch stolze Immobilienbesitzer sind vor Schicksalsschlägen und Erkrankungen nicht gefeit. Mit einer entsprechenden Berufsunfähigkeitsversicherung (BU) lassen sich auch Immobilienkredite weiter bedienen. Noch wichtiger ist sich für den schlimmsten Fall abzusichern: Denn neben der Trauer um einen geliebten Menschen sind die Hinterbliebenen ohne Absicherung der Baufinanzierung mit einem riesigen Schuldenberg konfrontiert. In der Regel sichern sich Ehepartner über eine Risikolebensversicherung ab. Hinsichtlich der Deckungssumme bei der Risikolebensversicherung raten Experten dazu, das 3- bis 5-fache des Brutto-Jahreseinkommens abzusichern und zusätzlich Darlehen, Kredite und Verbindlichkeiten mit einzukalkulieren. Die Risikolebensversicherung wird im Hinblick auf die Absicherung einer Baufinanzierung von Bänkern auch gerne als Restschuldversicherung bezeichnet. Diese ist jedoch teurer, da sie nicht nur im Todesfall zahlt. Es ist also ratsamer, eine Risikolebensversicherung mit fallender Versicherungssumme zu wählen, die sich stetig der Darlehenssumme und der noch verbleibenden Laufzeit anpasst.

(Bildrechte: ©Bild: Fotolia.com/REDPIXEL)

Hinweis zu redaktionellen Artikeln: Neben unseren eigenen Artikeln, die wir selbst verfassen, veröffentlichen wir auch redaktionelle Artikel im Auftrag von Unternehmen, sofern diese inhaltlich zu unseren Themen passen. Das können Pressemeldungen, aber auch Produktinformationen sein. Diese Artikel können Bild-/Videomaterial der Unternehmen enthalten und stellen Produkte oder Dienstleistungen werblich dar. Wir erhalten in der Regel für diese Artikel eine einmalige Aufwandsentschädigung. Bei Fragen zu redaktionellen Artikeln freuen wir uns über eine Kontaktaufnahme.